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Registrar para quê? pensamentos rápidos

por Henrique Chagas *
publicado em 05/11/2003.

Acabo de ouvir Luis Nassif na TV Cultura sobre a imensa burocracia dos registros de imóveis. Há anos tenho pensado sobre o imenso custo desnecessário com o pagamento de emolumentos para a lavratura de escrituras e respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Existe solução sim, mas é perigosa. Vejamos:

Comecemos pelo registro da Escritura no CRI. Para que serve? O objetivo do registro é dar publicidade erga omnes da aquisição da propriedade (i.e., para que todos fiquem sabendo). Diz a lei que a transmissão da propriedade imóvel somente se realiza com o devido registro no CRI, i.é, quem não registra não é dono (e para registrar como sabemos o custo é alto).

Mesmo assim, temos inúmeras incertezas quanto ao real proprietário do imóvel e sua situação jurídica. Quem obteve financiamento habitacional já sabe o quanto de documentos são necessários para comprovar a situação jurídica do imóvel (inúmeras certidões expedidas por um ou vários cartórios).

A verdade é que mesmo tomando todas as precauções, obtendo pareceres e análises de advogados, etc e tal., não são raras às vezes em que somos surpreendidos com o aparecimento de um terceiro reclamando pela propriedade daquele imóvel.. Eventual credor, numa ação de execução, tendo penhorado algum imóvel, poderá sofrer Embargos de Terceiro e pagar alto custo por isso, pois os tribunais excluem a penhora de imóvel, cujo possuidor esteja apenas de posse do contrato de compra e venda, mesmo que não tenha o devido registro. Então para que serve?

Penso que a solução encontra-se na Declaração do Imposto de Renda. O Código Civil poderia estabelecer que se adquire a propriedade imóvel quando esta for declarada perante a DRF (Delegacia da Receita Federal), partir do momento que passar a constar da Declaração de Bens da Pessoa Física ou Jurídica. No momento da alienação do imóvel, o vendedor comparece na DRF (ou pela internet) e declara que aquele imóvel foi alienado (compra e venda, doação, dado em garantia, etc) a outra pessoa pelo preço tal. Naquele mesmo instante (on line), o imóvel sai de um cadastro (CPF) para outro e, se houver imposto a pagar, automaticamente será impresso o DARF para o devido pagamento e será a Receita Estadual informada para cobrança do ITBI e etc. Custo: ZERO.

Não seria necessário pagar qualquer valor pelo registro da Escritura, apenas seriam pagos os impostos,se devidos (IR, ITBI que seriam calculados automaticamente e no mesmo instante da declaração) – os impostos devem ser pagos de qualquer forma , a não ser que sejam sonegados.

Por conseqüência, resolvem-se vários problemas. 1) O cidadão tem a certeza da propriedade do bem (cadastro único), tornando-se possível a verdadeira publicidade da existência do bem e da sua propriedade na DRF (coisa que o CRI não dá, pois é totalmente difícil buscá-la, tem-se que tirar inúmeras certidões de alto custo em inúmeros cartórios), o cadastro seria nacional e disponível nas Delegacias da Receita Federal ou pela internet. Com a facilidade da consulta pela internet e DRF, credores e interessados teriam acesso rápido sobre o verdadeiro patrimônio do cidadão ou sobre a real e imediata situação jurídica do imóvel.

2) Acabar-se-ia com a sonegação de impostos (podendo inclusive reduzir a alíquota, em razão da arrecadação - que será elevada pois a sonegação será totalmente inibida). Para os sonegadores e para aqueles que desejam ocultar bens, tal solução não é viável. Para aqueles que não têm nada a esconder, com um patrimônio limpo, a solução é viável e mais barata - pois pagar-se-ia o imposto de qualquer maneira e economizar-se-ia com a isenção do pagamento do registro da propriedade do imóvel.

Segunda questão: Se a propriedade se concretiza com o registro na Declaração de Bens, também não seria necessária a lavratura de Escritura Pública perante o tabelião juramentado (juramentado seria o funcionário da Receita Federal). Bastaria declaração perante a Receita Federal, evidentemente poderão continuar existindo os Tabelionatos de Notas para que interessados possam estabelecer as cláusulas mais complexas de uma transação (condições de pagamento, garantias de dívidas e etc). Qualquer pessoa habilitada poderia ser um Notário e prestar este tipo de serviço, independentemente da outorga do Estado. Entretanto, para alienações simples, a lavratura de escritura tornar-se-ia totalmente desnecessária ou simplesmente lavrada por instrumento particular, caso o interessado ainda queira ficar apegado à arcaica tradição.

São idéias que venho pensando, mas não creio que seriam aplicadas com facilidade, pois não haveria interesse político para a sua implementação: ela acabaria com a farra dos cartórios, com a sonegação de impostos e com a ocultação de patrimônio. É mais fácil acabar com a saúva ou com as baratas.

Particularmente, não sou dono de cartório, não sonego impostos e não tenho qualquer interesse em ocultar meu patrimônio, que são plenamente justificados com os meus rendimentos.

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Sobre o Autor

Henrique Chagas: Henrique Chagas, 49, nasceu em Cruzália/SP, reside em Presidente Prudente, onde exerce a advocacia e participa de inúmeros eventos literários, especialmente no sentido de divulgar a nossa cultura brasileira. Ingressou na Caixa Econômica Federal em 1984. Estudou Filosofia, Psicologia e Direito, com pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil e com MBA em Direito Empresarial pela FGV. Como advogado é procurador concursado da CAIXA desde 1992, onde exerce a função de Coordenador Jurídico Regional em Presidente Prudente (desde 1996). Habilitado pela Universidade Corporativa Caixa como Palestrante desde 2007 e ministra palestras na área temática Responsabilidade Sócio Empresarial, entre outras.

É professor de Filosofia no Seminário Diocesano de Presidente Prudente/SP, onde leciona o módulo de Formação da Consciência Crítica; e foi professor universitário de Direito Internacional Público e Privado de 1998 a 2002 na Faculdade de Direito da UNOESTE, Presidente Prudente/SP. No setor educacional, foi professor e diretor de escola de ensino de 1º e 2º graus de 1980 a 1984.

Além das suas atividades profissionais ligadas ao direito, Henrique Chagas é escritor e pratica jornalismo cultural no portal cultural VerdesTrigos (www.verdestrigos.org), do qual é o criador intelectual e mantenedor desde 1998. É jurado de vários prêmios nacionais e internacionais de literatura, entre eles o Prêmio Portugal Telecom de Literatura.

No BLOG Verdes Trigos, Henrique anota as principais novidades editoriais, literárias e culturais, praticando verdadeiro jornalismo cultural. Totalmente atualizado: 7 dias por semana.

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